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El avalúo de un inmueble o terreno toma en cuenta…
Para un bien construido se toma en cuenta la localización del inmueble, metros cuadrados, tiempo de uso, calidad de los acabados y mantenimiento.
De un terreno se revisa en dónde está ubicado geográficamente, si es urbano, rústico o en transición; los metros cuadrados; los usos que tiene -si es para uso agrícola, habitacional o industrial-; las autorizaciones que pueda tener, por ejemplo, en cuanto a densidad para construcción, limitaciones de altura.
Si quiero rentar…
Cuando quieres determinar el importe de una renta, no importa si está o no amueblado, un avalúo te dice en cuánto puedes rentarlo. Recuerda que el porcentaje estimado de renta es 0.7% sobre el valor de la propiedad.
Cuando el Infonavit entra en la ecuación…
El Infonavit utiliza servicios de muchas unidades de avalúo, entre ellas el de BBVA Bancomer.
Dicho instituto pide que la vivienda tenga cierto tipo de requerimientos que se revisan por medio del mecanismo llamado Mi Índice de Excelencia. Esto evalúa a la construcción del desarrollador, previo a la compra del cliente final.
Si la persona que ya adquirió un bien por medio de un crédito Infonavit quiere vender, entonces el valor comercial de los inmuebles se calcula de la misma forma como se evalúa un inmueble que no utilizó un crédito Infonavit.
El avalúo y el valor de mercado…
El avalúo te da tres tipos de valores: comercial, físico y de ingresos. El de ingresos es lo que uno podría pagar por una propiedad que quisiera rentar o adquirir. El físico es el de los materiales. El comercial está relacionado con las propiedades en la zona.
La técnica valuatoria busca propiedades similares a las que va a valuar y pregunta o determina el precio comercial de éstas. Luego se hace una homologación, que es tratar de eliminar las diferencias entre los bienes y así se llega al valor comercial del inmueble en cuestión.
El valor comercial tiene mucho que ver en el avalúo, aunque también se toma en cuenta el mantenimiento del inmueble en cuestión versus el de las otras propiedades, el uso, si está en una esquina, el tiempo del inmueble y demás características antes mencionadas.
Del avalúo al precio final
Puede haber variación entre lo que determina el avalúo y el precio de salida de venta, porque el avalúo refleja un precio para una referencia, para que el vendedor o el comprador tenga un aproximado. No necesariamente es el precio final.
Muchos de los compradores deciden salir al mercado con un valor por encima del avalúo para establecer un punto de negociación.
Uno de los factores que intervienen en el precio es el valor cualitativo que se pone al inmueble. El vendedor siempre quiere que su propiedad valga más, entran factores subjetivos como el valor emocional de materiales o de la historia del bien inmueble en la familia.
El crédito bancario y el avalúo
Aunque el precio que dicte el avalúo no compromete al vendedor a modificar su precio de venta, sí se refleja en dos aspectos de tu compra:
1. Tu crédito. La institución financiera que elijas se basará en el avalúo para determinar el monto que te otorgará.
2. Los Impuestos Sobre la Renta (ISR), que pagues por la compra del inmueble serán calculados en base a este documento.
Cuando el avalúo es menor al precio de venta, el monto de crédito también disminuye. Por ejemplo, si la propiedad tiene un precio de venta de $1,000,000 pero el avalúo indica que su precio en el mercado es de $850,000, el porcentaje de crédito que te otorguen será sobre esta última cantidad. Considera que el saldo pendiente lo deberás cubrir con recursos propios. Debido a que es probable que estés comprando más caro sobre el precio del mercado, estás exento de pagar impuestos por la adquisición.
Ahora bien, si el avalúo dicta un precio superior, el monto de crédito que obtendrás es mayor y necesitarás cubrir un menor enganche. Sin embargo, a partir de que el avalúo rebasa el 10% del precio de venta, sí debes pagar el Impuesto Sobre la Renta sobre esa diferencia.
Arreglar la casa antes del avalúo
El mantenimiento es un tema importante. Esa primera impresión de una casa cuidada hace que el comprador la valore más. Lo que da valor: limpieza, buena iluminación, que los aparatos funcionen bien, buena pintura, resanar golpes en puertas y paredes, no tener humedad.
Hay que tener cuidado porque hay inversiones muy costosas que no ayudan a vender mejor. Por ejemplo, materiales muy caros o inversiones en gustos extravagantes.
Cómo elegir un valuador
Busca a una persona que venga de una institución con buenas credenciales y con experiencia para ahorrarte errores importantes.
Una institución seria da seguridad de que el trabajo que se desarrolla es el correcto. Dentro del mundo de los valuadores hay muchos que se prestan a poner el valor que el cliente quiere y eso hace que haya problemas a la hora de la compra-venta. Este es un riesgo que no debes correr y puedes evitar si buscas a un valuador respaldado por una institución reconocida y confiable.
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