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Los reguladores de valores estadounidenses están investigando si los bonos respaldados por casas unifamiliares de alquiler y vendidos por los propietarios residenciales más grandes de Wall Street usaron evaluaciones sobrevaluadas de la propiedad.
La unidad de Green River Capital de Radian Group Inc. está entre las compañías que recibieron una solicitud de información de la Securities and Exchange Commission en marzo sobre las opiniones de precios de brokers, o BPOs, dijo Radian en un presentación el viernes. Green River proporciona BPOs que se utilizan para valorar bienes raíces en bonos respaldados por propiedades.
La agencia ha estado analizando si los BPOs fueron inflados incorrectamente, y cartas similares fueron enviadas a otras compañías, potencialmente sirviendo como un punto de partida para una investigación en toda la industria, dijo una persona con conocimiento del asunto. La SEC está escudriñando cómo los proveedores de BPO compiten por los negocios y si sus clientes compran proveedores dispuestos a poner el mayor valor en sus propiedades, dijo la persona, que pidió no ser identificado discutiendo asuntos privados.
Radian, el segundo mayor asegurador hipotecario de Estados Unidos, dijo en su declaración que la SEC buscaba información de «participantes en el mercado». La compañía dijo que rutinariamente recibe esas solicitudes de los reguladores y la revelación no indicó que Green River fuera el foco de la investigación de la agencia. Una portavoz de la SEC declinó hacer comentarios.
Procesos de Radian
«Creemos que nuestra empresa los procesos son robustos y completos, y estamos detrás de nuestro trabajo «, dijo Radian en una declaración enviada por correo electrónico a Bloomberg. «Tenemos sólidos procesos de control de calidad en el lugar, incluyendo para nuestros servicios de valoración de propiedades, y esos procesos han sido revisados y validados tanto por fuentes internas como externas».
Las opiniones de los corredores de precios son una forma más barata y menos estricta que las valoraciones para estimar lo que vale una propiedad. Las valoraciones son un tema delicado en la industria de la vivienda porque los reguladores dijeron que las evaluaciones infladas contribuyeron a la burbuja inmobiliaria de Estados Unidos.
Green River es una de varias firmas que proporcionan BPOs a compañías de capital privado y otros inversionistas que compraron cientos de miles de propiedades después de la explosión de la burbuja. Muchos de esos compradores se centraron en hogares angustiados cuyos propietarios fueron desalojados durante la Gran Recesión.
Los mayores propietarios de capital privado, liderados por Las casas de invitación de Blackstone Group LP han vendido más de 15.000 millones de dólares en bonos desde 2013, respaldados por unas 120.000 casas de alquiler, según datos de Morningstar Credit Ratings, y muchas de esas ofertas se valoraron utilizando BPOs. Una reciente vinculados a Invitation Homes fue respaldado por garantías de los contribuyentes estadounidenses. Las opiniones de los corredores fueron proporcionadas por Green River. Claire Parker, portavoz de las Casas de Invitación, se negó a comentar.
Valores de bonos
Los BPO son elementos clave en las titulizaciones de viviendas de alquiler, determinando cifras básicas, tales como la cantidad de alquiler para cobrar a los inquilinos, la cantidad de apalancamiento y riesgo que se incorpora en el acuerdo y cuánto los inversores podrían recuperar si los bonos se agrietan. Muchos de los valores recibieron calificaciones AAA y se vendieron a inversores como fondos de pensiones.
En los acuerdos tradicionales de bienes raíces, estas opiniones ayudan a establecer los precios de venta, pero en estas ofertas de bonos, ayudan a estimar cuánto se podría recuperar en una liquidación. Algunos analistas dicen que los BPOs no tienen en cuenta una posible caída en los precios de las viviendas, y los valores tienden a ser más optimistas que una evaluación completa. BPO también no son necesariamente realizados por un profesional con licencia, ni el inspector siempre ir dentro de mirar alrededor, que es el procedimiento estándar para una evaluación.
Valor de Drive-By
En una oferta de valores de abril de aproximadamente 944,5 millones de dólares, Green River presentó BPOs que se basaron en evaluaciones «drive-by», de acuerdo con un folleto emitido por Fannie Mae. Se suponía que los hogares estaban reparados y en buenas condiciones, y el BPO no pretende ser una representación de los valores de mercado pasados, presentes o futuros de ninguna de las propiedades.
La hipoteca subyacente en ese contrato , vinculado a propiedades de alquiler propiedad de Invitación Homes, fue garantizada por Fannie Mae. La titulización de Casas de Invitación fue la primera vez que la compañía de financiamiento de vivienda respaldada por los contribuyentes garantizó este tipo de préstamo. Freddie Mac también buscando involucrarse en el mercado proporcionando su garantía federal.
Fannie Mae realizó inspecciones in situ en una muestra de propiedades que representan el 5 por ciento del saldo total del acuerdo, según muestran documentos de bonos. Ese tipo de diligencia debida es menos estricta que lo que es típicamente aceptable en las transacciones de bonos hipotecarios privados después de la crisis, que requieren evaluaciones completas con visitas al sitio en cerca del 100 por ciento de los préstamos. Este año, Fannie Mae comenzó renunciando a las evaluaciones cuando sus sistemas automatizados muestran que las valoraciones eran válidas.
«Se utilizaron varios factores para confirmar la valoración asignada a cada propiedad», dijo Pete Bakel, portavoz de Fannie Mae. Fannie Mae utilizó las revisiones de terceros de BPOs y usó sus propias herramientas de valoración de propiedades para «verificar que cada valor de propiedad individual que en última instancia se utilizó fue coherente con el sonido, la suscripción conservadora. Como resultado, estamos seguros de los valores utilizados para suscribir la transacción. »
Cuando los propietarios de capital privado comenzaron a usar BPO en lugar de evaluaciones en sus securitizaciones, algunos inversores expresaron escepticismo y los niveladores de bonos aplicaron descuentos a los BPO. Moody’s Investors Service, por ejemplo, aplicó un corte de 15 por ciento a las valoraciones de BPO al calificar un transacción en agosto pasado, citando riesgos inherentes de usar BPOs en propiedades residenciales en lugar de una evaluación.
Green River es parte de Clayton Holdings , el brazo de due diligence de la hipoteca de Radian que se convirtió en conocida por suscribir a los suscriptores y calificadoras de riesgos de las hipotecas subprime antes de la crisis de la vivienda de la década anterior. El trabajo de Clayton fue utilizado por las agencias estatales y federales para investigaciones de valores respaldados por hipotecas.
Visto en www.bloomberg.com/news
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